Dreigt huisuitzetting door huurachterstand?

Je hebt goede bescherming

Je bent als huurder goed beschermd. Echter je moet wel tijdig de huur betalen. Soms komt het zover dat door de hoog opgelopen huurschulden huiszetting dreigt. Wordt je huurcontract onvrijwillig ontbonden? Dan moet je je huis uit. Je meubels moeten ergens worden opgeslagen. Ook moet je aan allerlei instanties, zoals de belastingdienst en de uitkerende instantie, doorgeven dat je situatie is gewijzigd. Huisuitzetting is een ingrijpende gebeurtenis. Daarom moet je weten wat je allemaal kunt doen om huisuitzetting te voorkomen.

Wanneer kun je uit je huis gezet worden?

In Nederland kun je uit je huis worden gezet als je drie maanden of meer achterloopt met de huurbetaling. De verhuurder moet eerst een betekening van de huuroverheid ontvangen en daarna nog een bevel tot uitwijzing van de rechter. De uitwijzing zelf kan vervolgens binnen een bepaalde termijn plaatsvinden, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval.

Bemiddeling verplicht

Het is belangrijk om op te merken dat de verhuurder verplicht is om bemiddeling te zoeken voordat hij de huuroverheid en de rechter inschakelt. Het is daarom raadzaam om zo snel mogelijk contact op te nemen met de verhuurder als je in de problemen komt met de huurbetaling, om te proberen een oplossing te vinden en verdere stappen te voorkomen.

Het voorkomen van een hoge huurschuld

Je huurcontract kan worden ontbonden als er sprake is van een aanzienlijke huurschuld. Je moet dus voorkomen dat je een aanzienlijke huurschuld hebt. Heb je een betalingsachterstand voor wat betreft de huur? Dan moet je contact opnemen met de verhuurder. Wellicht is hij bereid om een betalingsregeling te treffen. Is hij daartoe bereid? Dan hoef je geen incassokosten te betalen. Heeft de verhuurder een deurwaarder ingeschakeld om je huurschuld te betalen. Probeer dan met hem een betalingsregeling te treffen. Gaat hij akkoord? Dan loopt je huurschuld niet verder op.

Neem contact op met de gemeentelijke kredietbank

Dreigt een huisuitzetting. Dan is het belangrijk dat je een goed overzicht hebt van je financiële situatie. De gemeentelijke kredietbank kan je helpen met het maken van dat overzicht. Neem daarom alle informatie over je inkomen, schulden en je aanmaningen mee. Geef het gemaakte overzicht aan de verhuurder. Die is dan op de hoogte van je financiële situatie.

Schuldenregeling of schuldsanering

Wellicht kom je in aanmerking voor een door de kredietbank geregelde schuldenregeling of schuldsanering. De kredietbank kan de verhuurder melden dat je daarvoor waarschijnlijk in aanmerking komt. Het kan nog enige tijd duren voordat de schuldenregeling of schuldsanering in werking treedt. De kredietbank kan de verhuurder daarom verzoeken om uitstel van betaling te verlenen. In de meeste gevallen is er sprake van problematische schulden die dus niet uitsluitend over de huur gaan. Probeer in één keer een oplossing te vinden door het totale plaatje te behandelen.

Huisuitzetting en hoogte van de huurschuld

De verhuurder kan de rechter niet altijd vragen om je huurcontract vanwege een huurschuld op te zeggen. Hij kan pas naar de rechter stappen als de huurachterstand meer dan drie maanden huur bedraagt. Uiteraard moet de verhuurder je wel geïnformeerd hebben over het feit dat je een aanzienlijke huurachterstand hebt. Ook moet hij je in de gelegenheid hebben gesteld om de huurachterstand alsnog te voldoen.

Als het tot een rechtszaak komt

Je hebt geen afbetalingsregeling met de verhuurder kunnen treffen. Ook bemiddeling door de gemeentelijke kredietbank heeft niet geleid tot het gewenste resultaat. Wat moet je doen als het komt tot een rechtszaak.

Dagvaarding

Krijg je een dagvaarding uitgereikt van een deurwaarder cq. gerechtsdeurwaarder, ga dan in ieder geval naar de rechtbank. Als je niet in persoon verschijnt worden de eisen van de verhuurder altijd toegewezen. Wel verschijnen kan door de een rechter gezien worden als een bewijs dat je bereid bent om je schulden op te lossen, of in ieder geval tot een oplossing te komen. Tevens kun je op die dag aan de rechter uitleggen wat er allemaal aan de hand is. De rechtbank kan dan een vonnis wijzen waarin jouw verhaal ook is meegenomen. Ga je niet dan hoort de rechter het verhaal maar van één kant.

Regeling treffen

Heb je wél geprobeerd om met de verhuurder en met de deurwaarder een regeling te treffen, maar gingen ze daar niet mee akkoord. Vraag dan altijd om een schriftelijke bevestiging van hun besluit. Je kunt de rechter dan aantonen dat je alles hebt gedaan om tot een oplossing te komen.
Probeer de rechter te overtuigen dat je je schulden wil aflossen. Je hebt daarvoor wel voldoende tijd en inkomen voor nodig. Ook heb je inmiddels hulp gezocht bij de kredietbank.

Begeleider Kredietbank

Neem je begeleider van de kredietbank zo mogelijk mee naar de rechtszaak. Aan hem zal de rechter ongetwijfeld vragen welke mogelijke oplossingen hij ziet om ontbinding van het huurcontract te voorkomen.

Het besluit van de rechter

De rechter kan bepalen dat je huurcontract niet wordt beëindigd. Hij kan je aflossingsbedragen verlagen of je de in de gelegenheid stellen om met de schuldsanering te beginnen. Hij kan ook een datum vaststellen waarop je huurcontract daadwerkelijk wordt ontbonden. Neem dan zo spoedig mogelijk contact op met een advocaat, eventueel met toevoeging. Hij kan een kort geding starten om de verhuurder te dwingen tot uitstel van de huisafzetting te dwingen. Dit kan leiden tot afstel als er alsnog een betalingsregeling kan worden getroffen.

Adempauze

Een advocaat kan ook een moratorium aanvragen bij de rechter. Wordt dit toegewezen door de rechter, dan mag de verhuurder (of andere schuldeisers) een bepaalde tijd geen schulden verhalen op je geld of op je goederen. De huisuitzetting wordt uitgesteld. Je hebt meer tijd om te zoeken naar een mogelijke oplossing.

Bewind voor financiële beslissingen

Heb je meerdere problematische schulden, dan kan de rechtbank ook beslissen dat er een zogeheten bewindvoerder moet worden aangesteld. Met deze beslissing raak je de controle over je inkomsten en uitgaven kwijt. Deze worden dan beheerd door een erkende bewindvoerder die samen met jou gaat bepalen wat je nodig hebt voor levensonderhoud. Al je inkomen daarboven zal dan worden aangewend om je schulden af te lossen. De rechter zal je dan ook vragen hoe lang jij denkt dat het nodig is om een bewindvoerder aan te stellen. Gezien het feit dat de schulden problematisch zijn een meerdere schuldeisers zal kennen, zal dit minimaal een aantal jaren moeten zijn.

Hoe groot is de kans dat je huis wordt uitgezet?

Kijken we naar de statistieken, dan zien we dat de kans dat je daadwerkelijk je huis wordt uitgezet ongeveer 25% is. Dit houdt in dat in 75% van de gevallen er tot een oplossing wordt gekomen, of door een regeling tot afbetaling dan wel door andere maatregelen die een uitzetting voorkomen. Van de 18.500 vonnissen die in 2021 werden gewezen omtrent dit onderwerp werden er 4.800 toegewezen en in 13.700 gevallen werd er na tussenkomst van de rechter een oplossing bereikt. Het aantal huisuitzettingen daalt trouwens al 3 jaar op rij.

Reageer altijd

Krijg je een brief of een e-mail van een schuldeiser of een incassobureau, reageer daar altijd op en bewaar al de correspondentie (belangrijk). Is er op een later tijdstip een rechtszaak dan heb je zelf een dossier die je kunt overleggen aan de rechtbank. Hiermee laat je zien dat je je problemen niet laat versloffen.

Wat neem je mee naar de rechtbank?

Wanneer je moet verschijnen op een zitting is het belangrijk dat je alle benodigde papieren meeneemt zodat de rechter een goed inzicht in je situatie kan krijgen. Eerder heb ik het al gehad over de correspondentie met de verhuurder die je moet bewaren. Print alles uit wanneer je dit via e-mail hebt gekregen, maar ook alle paperassen die je in de brievenbus hebt ontvangen. Daarnaast neem je ook het volgende mee:

• Bewijs van inkomsten (loonstrookjes of uitkeringsinstantie)
• Bewijzen van persoonsgebonden budget (indien van toepassing)
• Een overzicht van je vaste lasten
• Overzicht van eventuele schulden
• Getroffen betalingsregelingen
• Tegoeden van de belastingdienst
• Alle toeslagen die je ontvangt
• Inzage in je vakantiegeld en onregelmatigheidstoeslag
• Mogelijkheden tot het nemen van een voorschot op je salaris.

Meer tijd nodig?

Zoals je in bovenstaand overzicht ziet zijn de papieren die je moet organiseren nogal omvangrijk. Het kan dan ook zo zijn dat je meer tijd nodig hebt om alles goed op papier te krijgen. Heb je een dagvaarding ontvangen en krijg je de informatie niet op tijd bij elkaar? Laat dit dan schriftelijk aan de rechtbank weten en vraag uitstel. In dit geval hoef je geen contact op te nemen met de deurwaarder, want die gaat hier immers niet over. Op de dagvaarding staat precies waar je je brief met verzoek tot uitstel naar toe moet sturen. Doe het wel aangetekend verzenden, dan weet je vrij zeker dat deze brief ook gelezen wordt.